Woningmarkt corrigeert zich na topkwartaal

Het eerste kwartaal van 2013 is voor wat betreft de verkoop van woningen zoals verwacht slecht begonnen. Er werden ruim 17.500 woningen verkocht door NVM-makelaars, en zo’n 23.750 in de totale markt.

Dat is maar liefst 30,3% minder dan in het uitstekende vierde kwartaal van 2012. Ook de woningprijzen dalen nog, maar niet meer zo hard als in 2012. Een woning wordt nu voor gemiddeld 206.000 euro verkocht, 5,5% lager dan een jaar geleden. Dat meldt de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) in haar analyse van de woningmarkt over het eerste kwartaal van 2013, die vandaag wordt gepresenteerd.

“Het goede vierde kwartaal stond in het teken van de regelgeving rond de hypotheekverstrekking die sinds 1 januari 2013 is aangescherpt”, zegt NVM-voorzitter Ger Hukker. “Daardoor hebben veel kopers voor de jaarwisseling nog snel hun slag geslagen.”

Het betrof dan ook veelal naar voren gehaalde aankopen, die in het eerste kwartaal van dit jaar zoals verwacht worden gemist. Het vooraf gehoopte doorstroomeffect is echter uitgebleven. Het vierde kwartaal 2012 en het eerste kwartaal 2013 samen genomen levert geen van de trend afwijkend beeld op. Het slechte eerste kwartaal corrigeert als het ware de piek in het laatste kwartaal van 2012. “Het is simpelweg de nieuwe werkelijkheid: een woningmarkt met steeds reëlere prijzen, waardoor vraag en aanbod weer langzaam naar elkaar toe gaan groeien“, zegt Hukker.

Omslagpunt op aanbodzijde woningmarkt
Voor het eerst in 13 jaar is er weer sprake van een substantiële daling van het aantal in aanbod staande woningen. Halverwege het eerste kwartaal 2013 stonden 169.000 woningen te koop bij NVM-makelaars. In de totale bestaande koopwoningmarkt gaat het dan om naar schatting 227.000 woningen in aanbod. Ten opzichte van vorig kwartaal bedraagt de daling van het aantal te koop staande woningen 4,0%. De daling wordt veroorzaakt door het hoge aantal van de markt gehaalde woningen en de lage instroom in het afgelopen kwartaal van nieuw woningaanbod.

Vraagprijzen aanbod dalen
Ook de prijzen van het woningaanbod laten een kentering zien. Verliep de daling (in tegenstelling tot de veel sterker fluctuerende prijzen van verkochte woningen) tot nu toe vrij regelmatig, dit kwartaal lijkt een versnelling op te treden in de daling. De vraagprijs van de gemiddeld te koop staande woning bedraagt halverwege het eerste kwartaal 277.000 euro. De vraagprijs ligt daarmee 3,5% lager dan het eerste kwartaal van vorig jaar. Deze daling is zowel het gevolg van instromend aanbod met een lagere prijsstelling, als van zich in vraagprijs aanpassend aanbod.

Bodem van de markt lijkt in zicht
Volgens NVM-voorzitter Hukker geven de cijfers diverse indicaties dat de bodem van de markt in zicht is, waardoor het evenwicht tussen vraag en aanbod langzaam kan herstellen. “Ondanks de algemene trend dat de werkloosheid in Nederland blijft toenemen en ook het aantal woningen dat ‘gedwongen’ verkocht moet worden, zijn er indicaties die aangeven dat we de bodem op de koopwoningmarkt wellicht naderen. Dat zien we aan een aantal zaken. De betaalbaarheid van koopwoningen ten opzichte van huurwoningen neemt toe. En het aanbod en de verkooptijden van woningen die te koop staan, stabiliseren. Daaraan zie je dat het evenwicht tussen vraag en aanbod langzaam herstellende is. Ook zien we dat het tempo van prijsdaling van koopwoningen afneemt, terwijl de huren omhoog gaan. Zo wordt het steeds aantrekkelijker om te gaan kopen.”

Lichtpuntjes voor de woningmarkt op de middellange termijn
Hukker wijst ook op de positieve signalen van andere instanties over herstel van de woningmarkt, die de afgelopen weken zijn genoemd. “Zowel het Centraal Plan Bureau (CPB) als de Nederlandse Bank (DNB) en het Internationaal Monetair Fonds (IMF) hebben de afgelopen tijd positieve uitspraken gedaan over de woningmarkt.

Waar DNB nog voorzichtig stelt dat de huizenmarkt binnenkort weer kan stabiliseren en dat de huizenprijzen het grootste deel van de daling achter de rug hebben, gaat het CPB zover dat de bodem is bereikt. Ook het IMF stelt dat het einde aan de prijsdaling van koopwoningen relatief nabij is. Uit de cijfers van het eerste kwartaal 2013 blijkt in ieder geval dat de prijsontwikkeling op jaarbasis het dieptepunt voorbij is.” Waar op het dieptepunt in het derde kwartaal van 2012 de prijzen nog 7,3% lager lagen ten opzichte van een jaar eerder, is dat nu teruggelopen naar -5,5%. Appartementen deden het met een prijsdaling van -4% relatief het best, tweekappers met -7,2% het minst.

Naast de positieve berichtgeving vanuit de genoemde instellingen, is er vanuit de markt ook positief gereageerd op de voorstellen van de commissie Van Dijkhuizen om pensioenfondsen banken te laten helpen bij de financiering van hypotheken. Hierdoor kan de hypotheekrente omlaag, waardoor consumenten goedkoper kunnen lenen.

Betaalbaarheid 15-20% verbeterd ten opzichte van 2009
De betaalbaarheid van woningen is de afgelopen jaren sterk verbeterd. De stevige prijsdaling van woningen, de gedaalde hypotheekrente en de ondanks de crisis nog licht positieve loonontwikkeling zijn hier de oorzaak van. De woonlasten van een gemiddelde tussenwoning in Nederland liggen, ondanks de aangescherpte regelgeving rond de hypotheekverstrekking, nu ruim 18% lager dan begin 2009. Ook voor de andere woningtypen is de betaalbaarheid met vergelijkbare percentages verbeterd. De consument kan dezelfde woning kopen tegen lagere woonlasten en met een hypotheek waarbij aan het einde van de looptijd geen restschuld open blijft staan.

Verkooptijd blijft stabiel
De verkooptijd van woningen is het afgelopen kwartaal met 2,1% zeer beperkt toegenomen. De verkooptijd van de gemiddelde verkochte woning bedroeg 170 dagen. De tussenwoning was de snelst verkopende woning: de verkooptijd daalde met 4,8% tot 131 dagen. Andere woningtypen stonden langer te koop, zoals appartementen (155 dagen) en vrijstaande woningen (258 dagen). In vergelijking met vorig jaar is de verkooptijd met bijna 10% gestegen, de minst grote toename in 2 jaar.

Makelaars verhuren steeds meer
Het aantal door NVM-makelaars verhuurde woningen ligt in het eerste kwartaal van 2013 11% hoger dan in het eerste kwartaal van 2012. Totaal werden dit kwartaal zo’n 4.350 woningen verhuurd, waaronder steeds meer te koop staande woningen die tijdelijk verhuurd worden. Ook het aanbod van huurwoningen neemt toe. Op dit moment staan er 9.400 woningen te huur, een stijging van 9% ten opzichte van vorig kwartaal. Er is daarbij in toenemende mate een verschuiving te zien in het type woning dat verhuurd wordt en de regio waarin deze woning staat.

In vergelijking met 2012 worden steeds meer appartementen verhuurd, bijna twee derde van de verhuurde woningen betreft een appartement. Qua regio neemt het aandeel verhuurde woningen in het westen van het land verder af. Waar een aantal jaar geleden nog bijna driekwart van de woningen verhuurd werd in de Randstad, is dat nu nog geen 60%. Mede door deze ontwikkelingen en de stijging van het aanbod neemt de prijs waarvoor de gemiddelde woning verhuurd wordt verder af. De huurprijs ligt in het eerste kwartaal van 2013 6% lager dan vorig jaar.

Concurrentiepositie koopwoning t.o.v. huurwoning verbeterd
Naast het gegeven dat koopwoningen steeds betaalbaarder worden, heeft de Eerste Kamer afgelopen maand ingestemd met een marktconforme verhoging van de huren, om het scheefwonen tegen te gaan. Hukker: “Deze huurverhogingen zijn natuurlijk zuur voor de huurders, al is het een terechte zaak om wat aan het scheefwonen te doen. Scheefwoners blijven vaak te lang zitten in een huis dat te goedkoop voor hen is, wat de doorstroming op de woningmarkt belemmert. Maar dit kan ook een positieve uitwerking op de koopwoningmarkt hebben.

De nieuwe realiteit op de huidige woningmarkt is een aanmerkelijk lager prijsniveau. Hier kunnen starters, onder wie voormalige huurders, van profiteren. Het kopen van een huis wint zo, in vergelijking met het huren, aan aantrekkelijkheid en daar is de NVM blij mee.” Hukker constateert dat in veel regio’s in het land het kopen een woning al voordeliger is dan huren. Hij stoelt zijn mening op recent onderzoek van de Amsterdam School of Real Estate (ASRE), dat in opdracht van de NVM is uitgevoerd.

Centrale vraag aan de onderzoekers was om na te gaan in hoeverre koop gunstiger is dan huur. “ASRE concludeert dat de woonlasten van koopwoningen door de betere betaalbaarheid steeds dichter toeschuift naar de woonlasten in de huursector, die de komende periode fors gaan toenemen. Kopen wordt dus steeds aantrekkelijker, en dat is vooral voor starters die een huis willen kopen goed nieuws.”

‘Bijpas-ouders’
“Een grote instroom van starters in de koopsector is hiermee overigens niet gegarandeerd”, stelt de NVM-voorzitter. “Weliswaar zijn de woningen flink betaalbaarder geworden, dat wil nog niet zeggen dat ze door banken ook gefinancierd worden. Belemmerende factoren zijn nog steeds de te rigide toepassing van de strenge regelgeving op het gebied van hypotheekverstrekking en het feit dat er te weinig concurrentie is op de hypotheekmarkt, waardoor de rentetarieven onnodig hoog zijn. Om die reden zou het een goede zaak zijn om pensioenfondsen te betrekken bij het verstrekken van hypotheken. En de mogelijkheden voor ouders van starters om bij te dragen in de hypotheek zouden verruimd moeten worden.

Dat we als het ware ‘Bijleen-ouders’ en ‘Bijpas-ouders’ creëren.” Calculerende woonconsument is in opmars Hukker ziet in de huidige woningmarkt de opmars van wat hij noemt ‘de calculerende consument’. “Je ziet kopers en huurders steeds meer berekenend worden. Ze wachten af of de huizenprijzen verder dalen en slaan hun slag als ze merken dat de bodem in zicht is. In afwachting daarvan gaan ze tijdelijk huren. En verkopers gaan bijvoorbeeld huren om de overwaarde van hun verkochte woning te consumeren. Kopers onderhandelen scherp over prijs, omdat ze de keuze hebben uit een ruim aanbod met aantrekkelijk geprijsde woningen.

Zo zien we dat een kwart van nieuw te koop aangeboden woningen die realistisch geprijsd zijn, binnen drie maanden worden verkocht. En dat lang te koop staand aanbod echt substantieel in prijs omlaag moet om verkocht te kunnen worden. Een ideale situatie voor de calculerende koper om zijn kans te grijpen.”

Waken voor nieuwe stapeling hypothecaire beperkingen
Het kabinet stimuleert aflossen, door voor nieuwe hypotheken alleen nog renteaftrek toe te kennen bij een ten minste annuïtair schema voor volledige aflossing in 30 jaar. Tegelijk brengt het stapsgewijs met één procentpunt per jaar het maximale hypotheekbedrag terug tot 100% van de marktwaarde in 2018; dit jaar is deze zogeheten Loan to Value ratio (LTV) teruggebracht van 106 naar 105%. Dit zijn maatregelen die op korte en middellange termijn een negatief effect hebben op zowel de prijsontwikkeling als de doorstroming op de woningmarkt, maar die met name vanuit financieel-economisch en internationaal perspectief gerechtvaardigd worden.

Een en ander volgt op eerdere beperkingen vanuit de Gedragscode Hypothecaire Financiering, afbouw van de NHG-bekostigingsgrens tot oorspronkelijke hoogte en verhoging van de NHG-premie. Op dit moment onderzoekt onder meer de commissie Van Dijkhuizen nieuwe financieringsvormen, met name vanuit institutionele beleggers. Dit moet meer verantwoorde ruimte gaan bieden voor de thans stokkende hypothecaire financiering. “Zoals gezegd zijn we positief over de tussenrapportage van de Commissie, maar we zijn tegelijkertijd kritisch en waakzaam ten aanzien van een aantal daarin zijdelings gesuggereerde punten”, aldus Hukker. “Zo wordt gezinspeeld op nóg verdere afbouw van de LTV tot slechts 80% en wordt er geopperd om de NHG-premie wederom en substantieel te verhogen.

In de meest recente verkenning van de SER zijn soortgelijke, maar niet nader uitgewerkte punten opgetekend.” De NVM-voorzitter roept het kabinet op hier niet in mee te gaan en dus niet de op dit gebied al genomen maatregelen te wijzigen met verdere beperkingen. “Wat ons betreft dient een dergelijke forse verdere rantsoenering van de woningmarktfinanciering zeker de komende jaren niet aan de orde te zijn. De NVM ziet meer in het bevorderen van aflossen en het stimuleren van vroegtijdig sparen voor een eigen huis.

Tegelijk blijven we aandringen op de noodzakelijke actualisatie van Nibud-berekeningsmethoden - met name voor tweeverdieners -, op financieringsoplossingen voor restschuldproblematiek die aansluiten op de geïntroduceerde renteaftrek hiervoor, en op het toepassen van verantwoord maatwerk door hypotheekverstrekkers, met name ten aanzien van starters met carrièreperspectief en succesvolle ZZP’ers en flexwerkers. Ik denk dan aan slimme maatregelen waarbij de LTV niet direct na aankoop wordt verlaagd, maar waarbij de top in tien jaar versneld wordt afgebouwd. Dit maakt het voor starters op de woningmarkt direct mogelijk in te stappen, maar zij weten dat het in hun voordeel is om deze top versneld af te lossen.”

Rapport Kamercommissie Huizenprijzen
De NVM heeft met interesse kennis genomen van het eindrapport van de Tweede Kamercommissie Huizenprijzen. In de onderzoeksfase heeft de NVM schriftelijke inbreng geleverd. Ook heeft NVM-voorzitter Hukker deelgenomen aan een openbare hoorzitting van de commissie. De NVM herkent veel van de conclusies die de commissie trekt. Het is goed dat de ontwikkelingen uit het verleden nog eens goed zijn geanalyseerd en in dit rapport zijn vervat. Het is goed dat niet alleen achterom wordt gekeken, maar juist ook oog is voor het heden en de toekomst. Hier is een aantal nuttige aanbevelingen uit voortgevloeid. Wat de NVM betreft kan hier snel lering uit worden getrokken. De huidige problematiek rond de woningmarkt geeft hier ook alle aanleiding toe. De commissie concludeert dat de prijsstijgingen op de woningmarkt tot 2008 vooral gevolg waren van toegenomen besteedbare (en steeds meer meegenomen tweede) inkomens van huishoudens sterk verruimde leenmogelijkheden vanuit hypotheekverstrekkers. De NVM gaat het rapport zorgvuldig nader bestuderen. Ook gaat ze vanzelfsprekend het vervolggesprek verder aan met politiek, sector en woonconsument. NVM

Woontoets voorkomt fraude
Eind vorig jaar is de NVM Woontoets geïntroduceerd, een deskundige screening, speciaal ontwikkeld voor de vastgoedsector. Hiermee onderzoekt de NVM-makelaar de identiteit en de kredietwaardigheid van een potentiële huurder, koper of opdrachtgever. Door de NVM-Woontoets voorkomt de NVM-makelaar zoveel mogelijk dat personen achteraf niet betalen, geld witwassen of op het randje van een faillissement naar de schuldsanering wankelen. Ook werpt de toets een blokkade op tegen personen die met valse legitimatiebewijzen illegale bewoning of hennepteelt opstarten. De NVM is niet alleen het kwaliteitsmerk voor de koopwoningmarkt, maar ook voor de huurwoningmarkt. Daarom stelt de NVM hoge eisen aan de kwaliteit van de dienstverlening die haar leden verstrekken. Elke NVM-makelaar staat garant voor een zorgvuldige afwikkeling van de (huur)transactie.

BRON: NVM

Gepubliceerd op: 11 april 2013